전세보증금을 돌려받지 못한 세입자라면 임대인만을 상대로 책임을 묻는 것이 전부라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 최근 대법원 판례는 일정한 요건을 충족할 경우 공인중개사, 나아가 공인중개사협회에 대해서도 손해배상을 청구할 수 있다는 점을 분명히 했습니다. 이번 글에서는 해당 판례의 의미와 함께 공인중개사의 설명의무 범위, 실제 분쟁에서 활용할 수 있는 법적 쟁점을 정리합니다.
공인중개사도 전세금 반환 책임의 대상이 될 수 있습니다
전세사기 및 깡통전세 문제가 사회적 이슈로 떠오르면서, 보증금을 돌려받지 못한 세입자들의 법적 대응 범위 역시 확대되고 있습니다. 2025년 대법원은 공인중개사가 임대인의 자료를 받지 못했다는 사정만으로 책임을 면할 수 없다고 판단했습니다.
전세계약 체결 과정에서 중개인이 관여한 이상, 거래 안전을 위해 필요한 설명의무를 다하지 않았다면 손해배상 책임이 인정될 수 있다는 취지입니다. 이는 세입자의 피해 회복 가능성을 실질적으로 넓힌 판례로 평가됩니다.
‘자료 없음’ 기재만으로는 설명의무를 다했다고 볼 수 없습니다
그동안 중개 현장에서는 임대인이 관련 자료를 제출하지 않을 경우, ‘자료 미제공’이라는 문구를 확인·설명서에 기재하는 방식으로 책임을 회피하는 사례가 적지 않았습니다. 그러나 대법원은 이러한 소극적인 조치만으로는 공인중개사의 주의의무를 다했다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
공인중개사는 등기부등본, 주변 시세, 선순위 권리관계, 소액임대차 여부 등 객관적으로 확인 가능한 사항에 대해 직접 조사하고 설명해야 할 의무가 있습니다. 이를 소홀히 했다면 과실이 인정될 수 있습니다.
공인중개사법 제30조가 손해배상의 법적 근거가 됩니다
공인중개사법 제30조 제1항은 공인중개사가 중개행위 과정에서 고의 또는 과실로 거래 당사자에게 손해를 발생시킨 경우 손해배상 책임을 부담하도록 규정하고 있습니다. 최근 판례 흐름은 이 조항을 보다 엄격하게 해석하는 방향으로 이어지고 있습니다.
특히 중개대상물 확인·설명서에 기재된 내용이 형식적이거나, 공시되지 않은 권리 및 보증금 회수 위험에 대한 설명이 부족한 경우 손해와 인과관계가 인정될 가능성이 높아지고 있습니다.
공제증서를 통해 공인중개사협회에도 청구가 가능합니다
전세계약 시 교부되는 공제증서는 단순한 서류가 아니라, 실제 배상으로 이어질 수 있는 중요한 수단입니다. 공인중개사의 설명의무 위반이 인정되는 경우, 해당 공제증서를 근거로 한국공인중개사협회에 대해서도 손해배상을 청구할 수 있습니다.
임대인이 무자력 상태이거나 경매 절차에서 배당을 받지 못한 세입자에게는 현실적인 구제 수단이 될 수 있습니다. 실무상 협회를 상대로 한 청구가 인정되어 배상이 이루어지는 사례도 꾸준히 확인되고 있습니다.
요약
전세보증금을 돌려받지 못한 세입자라면 임대인뿐 아니라 공인중개사의 설명의무 위반 여부를 반드시 검토할 필요가 있습니다. 최근 대법원 판례에 따라 ‘자료 미제공’이라는 사정만으로 공인중개사가 책임을 면하기는 어렵고, 공인중개사법 제30조를 근거로 손해배상 청구가 가능할 수 있습니다. 공제증서를 통한 공인중개사협회 상대 청구 역시 실질적인 구제 수단이 될 수 있으므로, 유사한 피해를 입었다면 초기 단계부터 법적 검토를 거쳐 대응 전략을 세우는 것이 중요합니다.